商（shāng）品（pǐn）房买卖指引（yǐn）
【导读：商品房（fáng）买卖（mài），属于老百姓生活中的大（dà）额交（jiāo）易，购房者（zhě）应（yīng）选择规模大、信誉好（hǎo）的开发商，必要时由律（lǜ）师提供开发商（shāng）资信调查、合（hé）同审（shěn）查等（děng）法律服务（wù），做好事前预防，避免受到损（sǔn）失。】
一、开发商的主体资（zī）格
查验（yàn）五证：
1、土地（dì）使用权证。应以出让方式取得，划拨土地和集体土地均不得（dé）进行房地产开发。居民用（yòng）地为70年；工业用地（dì）为50年；教育、科技、文化、卫（wèi）生、体育用地（dì）为50年；商业、旅（lǚ）游、娱乐用地为（wéi）40年；综合（hé）或者其他用地为50年。查验土（tǔ）地使用（yòng）权有无（wú）查封、抵押的情（qíng）况，如（rú）有抵押（yā）情（qíng）形，根椐《物权法（fǎ）》一百（bǎi）八十二条，土地使用权抵押，土（tǔ）地上房（fáng）产（chǎn）应（yīng）一并抵（dǐ）押，出现此种情形，可能（néng）导致购房合同无效。
2、建设用地（dì）规划许可证（zhèng）。该证件（jiàn）是办理土地许可证的前提（tí），开发用地的实际（jì）用途、性质、界限、容积率等应与开发商提供的建设用地许可（kě）证载明（míng）的内容相符（fú）。
3、建设工程规划许可证。开发商如（rú）果没有取（qǔ）得该证件，按照《城市规（guī）划（huá）法》，其开发项目是违法（fǎ）的，将（jiāng）来无（wú）法取得房产证。城市规划部门有权责（zé）令开发商停止建设，还可以限（xiàn）期拆除或者将（jiāng）违法建（jiàn）筑没收（shōu）。
4、建设工程施（shī）工（gōng）许可证（zhèng）。该证（zhèng）件是办理房屋产权证的必备（bèi）要件，没（méi）有该证，购房者根本无法取得产权证。
5、商品房预售许可证或者销售许可证。该证件（jiàn）是开发商对外（wài）销售商品（pǐn）房合法证明文件，没有取（qǔ）得该证（zhèng）件，开发商不得对外（wài）销售商品房。(1)注意（yì）该证件载（zǎi）明的开发商（shāng）与商品房买卖合同的出卖（mài）人是否为（wéi）同一（yī）个单位；(2)注意该证件是否包含（hán）所要购买（mǎi）的（de）楼盘；(3)查验该（gāi）证件（jiàn）是否存在转借（jiè）、冒（mào）用他人许可证的情形。
【购房者可以登录大（dà）连市国土资源和房（fáng）屋局网站www.gtfwj.dl.cn进行（háng）查验商品房预售许（xǔ）可证，并且可以电话查询82185638（市（shì）区四区（qū）），其它区（市（shì））县向当地房屋（wū）局或规（guī）划（huá）局电话查询（xún）。】
二、政府（fǔ）行为（wéi）能否作（zuò）为不（bú）可（kě）抗力，免除开发商逾期交房、逾期办证的违约责任
合同法第一百一十七规定：因不可抗力不能履行合同的（de），根椐不可抗力（lì）的影响，部（bù）分或（huò）者全部免除（chú）责任，但（dàn）法律另有规定的除外（wài）。当事人迟（chí）延履行发生不可抗力的（de），不能免除（chú）责任。不可抗力是指不能预见、不（bú）能避免并且不能克（kè）服的客观情况（kuàng）。一（yī）般表现为（wéi）影响合同履行的灾难性事件，既（jì）包括自（zì）然力量，如（rú）地震（zhèn）、水灾、旱灾、暴风雪等；又（yòu）包括社会异（yì）常行（háng）为，如战争、暴（bào）乱、军事封锁等。
审判实践中，关于政府行为是否纳入不可抗力争议很大，我们认为应区分以下（xià）三（sān）种不同情况：
1、当政府行为是基于社会公（gōng）共利（lì）益作出（chū）的，应认定为不可抗力，如（rú）建设（shè）过程中（zhōng）发现文物遗址（zhǐ），高（gāo）考、中考期间不允（yǔn）许施工，迎接重（chóng）大社会活（huó）动导致停（tíng）工等。
2、当政（zhèng）府行为针（zhēn）对特定领域、特（tè）定人作出的，应考（kǎo）虑为情事变更因素，应依公平原则，允许（xǔ）开发商进行合同变更或（huò）者（zhě）解除合同。如（rú）政府（fǔ）规划调整、市政配套设（shè）施不（bú）到位（水电煤燃暧等），这是（shì）现阶段开发商面临（lín）的主（zhǔ）要（yào）问题（tí）之一，这些（xiē）因素开发商不可控，虽然水（shuǐ）电煤（méi）燃暧已（yǐ）经大部分（fèn）由相（xiàng）应企业完成（chéng），但首先市政（zhèng）基（jī）础设（shè）施需由（yóu）相关政府管理（lǐ）部门审批，而大部分企业是龚断企业且为国有（yǒu）独资公司，保留了较浓厚的行政色彩，且与政府管理部（bù）门存在一定联系，很多时候（hòu）不受市场规则（zé）与合同约定（dìng）的（de）控制，我（wǒ）们认为如果上述因素不考虑为情（qíng）事（shì）变（biàn）更因素，对开发商也（yě）同样显（xiǎn）失公平，尽管（guǎn）1999年《合同法（fǎ）》没有（yǒu）规定情事变更原则，在立法（fǎ）缺失的情况下，可以依公平原则弥补法律漏洞。我国的《民法通则》《合同（tóng）法》均规定了公平这一基（jī）本法律（lǜ）原则，法院可以依法对当事人（rén）的情事变更的诉讼请求予以支持。
3、当政府行（háng）为是基于第三人的（de）过（guò）错做出的，则不能认定为不可抗力，不能免（miǎn）除违约方的责任。如违反（fǎn）规划超建、改变容积率等。
三、房屋（wū）面积条款
建（jiàn）设（shè）部标准合（hé）同（开发商提供（gòng））第（dì）五条关（guān）于产（chǎn）权登记面积与合同约（yuē）定面积差异有两种处理方（fāng）式（shì）：一是双方自（zì）行约（yuē）定（dìng），有的约定为“按房屋产权证面积进行据（jù）实结算，多退少补”，一般情（qíng）况（kuàng）下（xià）期房的（de）暂测面积与实测面（miàn）积误差率（lǜ）不大（dà）时不会出现纠（jiū）纷，但当误差率较大时，购房者就要补交较多的房（fáng）屋差价款（kuǎn）。二是按（àn）《关于审理商品房买卖（mài）合同纠纷（fēn）案（àn）件适用法律若干问题的解释》第十四条（tiáo）第二项，此种约定（dìng）更有利于平（píng）衡各方利益。即（jí）面（miàn）积误差比绝对值超（chāo）过3%时，买受人有权退房，买受人不退房的（de），产权登（dēng）记面积（jī）大（dà）于合同约定（dìng）面积时，面积误差比（bǐ）在3%以内（含3%）部（bù）分（fèn）的房（fáng）价款（kuǎn）由（yóu）买受人补足；超（chāo）出3%部分的房价款由（yóu）了出卖人承（chéng）担，产（chǎn）权归买（mǎi）受人。
四、商品房交钥匙应注意（yì）的问题
商品房具备建设部（bù）标准合同第八条（tiáo）及第十四条（tiáo）规定的交（jiāo）付使用条件（jiàn），开发商应书面（miàn）通知购房者办理（lǐ）交付手续。购房者（zhě）应（yīng）根（gēn）据法律（lǜ）、法规规定及合同（tóng）约定对住宅设备（bèi）、设（shè）施的正常运行（háng）及房屋各主要方（fāng）面逐项进行（háng）验收（shōu），同（tóng）时，开（kāi）发商应向（xiàng）购房（fáng）者出示并提供该合同第（dì）八条规定的（de）证明文件和（hé）《建（jiàn）筑（zhù）工（gōng）程竣工（gōng）验收（shōu）登记（jì）备（bèi）案表》、房地产管理测绘部门实测房屋面（miàn）积数据、《住（zhù）宅（zhái）质（zhì）量（liàng）保（bǎo）证书》、《住宅（zhái）使用说明（míng）书》等证明文件。
五、住宅质量保（bǎo）证书应包括哪（nǎ）些内容
《住宅质量保证书》是购房（fáng）者要求开发商承担保修责（zé）任的（de）有效凭证，交付使用的房屋如果存在质量（liàng）问题，在保修（xiū）期内，出卖（mài）人应承担修（xiū）复（fù）责任；出卖人（rén）拒绝（jué）修复或（huò）在合理（lǐ）期限内拖延修复的（de），买受人可（kě）以自行或委托他人修复。修复费（fèi）用及修复期间造成的其它损（sǔn）失由出卖人（rén）承担。《住宅质量保证书》应包括以下内容，在正常使用下，房屋建（jiàn）筑工程的最低保修（xiū）期限为：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的（de）该工程的合（hé）理使用（yòng）年限；（二）屋面防水工（gōng）程、有防（fáng）水要求的卫生间、房（fáng）间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为（wéi）2个采暖期、供冷期（qī）；（四（sì））电（diàn）气系统、给排水（shuǐ）管道、设备（bèi）安装为2年；（五）装修工程为2年（nián）。 其他（tā）项（xiàng）目的保修期限由建（jiàn）设单位和施工单位约定。以（yǐ）上内容（róng）应（yīng）写入《商品房质（zhì）量保证书》中，其约定的保修期限不得短于以（yǐ）上最低期限。
六、主管（guǎn）部门没验收（shōu）的房子能交钥匙吗
对此问题（tí）司法理论界、实务界认识不一，各地法院（yuàn）对于此（cǐ）类问题（tí）判决（jué）不（bú）统一。建设部门、工商部门联合制定的《商品房买卖合同》示范文本第八条交付期限中，双（shuāng）方可（kě）以约定“商品房经验（yàn）收合格”即可（kě）交付使用（即建设、设计、施工（gōng）、监理单位进行（háng）验收），有（yǒu）些（xiē）法律研究者认为（wéi）该（gāi）条款违反了《城（chéng）市房地产开发经营管理（lǐ）条例（lì）》第十七条规定（dìng）：“房地（dì）产开发项目竣（jun4）工，经验收合格后，方可（kě）使用（yòng）；未经验收（shōu）或者验收不合格，不得交付”、“房地产项目峻（jun4）工后（hòu），房地产开发企（qǐ）业应当（dāng）向项（xiàng）目（mù）所在地的县级以上人（rén）民政府房（fáng）地产开发主（zhǔ）管（guǎn）部门提出峻工验收（shōu）申请。房地（dì）产开发主管部门应当在收到峻工验（yàn）收申（shēn）请之（zhī）日（rì）起30日内对涉及公共安（ān）全的（de）内容，组（zǔ）织工程质（zhì）量监督（dū）、规划、消防、人防等有关部（bù）门或（huò）者单位进行验收。”
我们（men）认为商品房验收标（biāo）准问题，建设管理（lǐ）、工（gōng）商（shāng）管理部门主（zhǔ）要从行业（yè）管理角度出（chū）发，其（qí）示范合同具有（yǒu）一（yī）定的合理性，也符合现阶段（duàn）国情，因为综（zōng）合验收由于各种原因有时（shí）久拖不决，如此一来，有可能（néng）错过了（le）最佳销售时机。但（dàn）是（shì），如果开发商所（suǒ）交付的房屋违反《建筑（zhù）法》、《消防法》《房（fáng）地产管理（lǐ）法（fǎ）》的（de）禁止（zhǐ）性（xìng）规定（dìng）的情况（kuàng）下，即使建设、设计（jì）、施工（gōng）、监理（lǐ）单（dān）位验（yàn）收合格，也应认为其验收无效（xiào），其交付行为无效。
七、小产权房、军产房的法律性质。
小（xiǎo）产权房即建设在集体所有土地上的房屋，其虽然大（dà）量存（cún）在，却因违反法律规（guī）定（dìng），不受法律保护。由于房价居高不下，有些购房（fáng）者迫（pò）不得已购买小（xiǎo）产权房，小产权房已经（jīng）存在多年，政（zhèng）府有关部门（mén）一直（zhí）未采取有力（lì）制止措施，只是（shì）在2007年国土资源部、建设部有过通知（zhī）。律师认为购买小产权房应（yīng）慎重（chóng）。
军产房没有所有权，只有永久使用权，军产房未经（jīng）解放军总后勤部审（shěn）批是非法的（de），其权益不受法律保护（hù）。现在军产房大量（liàng）存在，交易活跃，购买前必须查验该项目是否经过总后（hòu）勤部（bù）审批（pī），否则（zé）可能面临房（fáng）去（qù）财空的（de）风险（xiǎn）。
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