小产权房将何去（qù）何（hé）从（cóng）？
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小产权房分类及法律性质
小产权房是相对商品（pǐn）房而（ér）言（yán）。也就是说（shuō），具有（yǒu）房管（guǎn）局颁发（fā）的房产证和县政府（fǔ）颁发的国有土地使（shǐ）用权证的房屋是商品（pǐn）房，就是大产权房。虽然没（méi）有国（guó）有土地使（shǐ）用权证但（dàn）有房管局（jú）颁发的房产证，而且是建（jiàn）造在国有土地上的房屋比如说房改房、集资房也是大产（chǎn）权房。大产权房（fáng）依据《物权法》，可以（yǐ）自（zì）由（yóu）流通，具有完全的物权。
小（xiǎo）产权（quán）房的（de）建造分三种：
1）在宅基地上（shàng）建成的房子，只属于该（gāi）农村的集（jí）体经济组织成员居住，非集（jí）体经（jīng）济组织（zhī）成员根本（běn）不能够（gòu）购买；
2）在（zài）集体建设土地（dì）上建造（zào）的房屋，虽然其建（jiàn）造土地是合法（fǎ）审批的，但（dàn）建（jiàn）造成居住房屋则是（shì）违法的，主要表（biǎo）现为（wéi）某些（xiē）集体经济组织为（wéi）谋利，将用（yòng）于乡镇企业（yè）和工业等建设用地私自（zì）建造成公寓性（xìng）质出售或（huò）出租谋（móu）利；
3）擅（shàn）自占用农用 非建设用地（dì）违法建设。这种类型的小产权房，不但土地使用违法（fǎ），建造施（shī）工也违（wéi）法，是严重的违章建筑。
通（tōng）过以（yǐ）上分析，我们可以知道：小产权（quán）房分两（liǎng）种类型：
一种是（shì）合（hé）法的农村房，只是依（yī）据（jù）“农民集体所（suǒ）有的土地（dì）的使用权（quán）不（bú）得出让、转让或者（zhě）出租用于非农业建设”之法律规定，销售行（háng）为属于违（wéi）法，城镇（zhèn）居民购（gòu）买属于（yú）无（wú）效的（de）法律民事行为。
二是违章建筑（zhù），取得土地和（hé）建造本身就（jiù）是违（wéi）法行（háng）为，如果购（gòu）买该类小产权房，那么风（fēng）险（xiǎn）是巨大（dà）的。
依据（jù）《土地（dì）管理（lǐ）法》的规定，农民集体所有（yǒu）的土（tǔ）地的使用权不得出让、转让或者出租用于非（fēi）农业建设。而农村宅基地属集（jí）体经济组织所有，村民对宅基地也（yě）只有享有使用权，农民将（jiāng）房屋卖给城市（shì）居（jū）民的买卖行为不（bú）能受到法律的认可与保（bǎo）护，也就（jiù）不能办理土地使用证、房（fáng）产证、契（qì）税证等合法手续。由此（cǐ）可（kě）见（jiàn），乡产权房是不能向非本（běn）集体成员的第三人转让或出售的。但（dàn）这并不是说乡产权房就不能转让（ràng），而是说其转让或销售的对象是有限制（zhì）的，只能在集体成（chéng）员内部（bù）是可以转让（ràng）、置换。
小产权房政策路（lù）线（xiàn）
2007年（nián）6月原建设部发出风（fēng）险提示，提醒购房（fáng）者，以（yǐ）城镇居民身（shēn）份到农村购买农（nóng）村住（zhù）房（fáng），不（bú）符合现（xiàn）有土（tǔ）地管理制度的规（guī）定。
2007年12月国务院常（cháng）务办（bàn）公会明确要求城镇居民不（bú）得到（dào）农村购买宅基地、农民住宅或（huò）小产权房。
2008年1月国务院下发的《关于严格（gé）执行有（yǒu）关农（nóng）村集体建（jiàn）设用地法律和（hé）政策的通知（zhī）》指出，任何涉及土地（dì）管理制度的（de）试验（yàn）和探索，都不能违（wéi）反国家的土地用途（tú）管（guǎn）制（zhì）制度。
2008年7月15日国（guó）土部下发通知，要（yào）求尽快落实农村宅基地确权发证（zhèng）工作，但（dàn）明确指出（chū）不得为小（xiǎo）产权（quán）房办理任何形（xíng）式的产（chǎn）权证明。
2009年9月1日国土部下发《关于严格建设用地（dì）管（guǎn）理促（cù）进批（pī）而未（wèi）用土地利用的（de）通知》，再（zài）次（cì）向地方政府重申，坚（jiān）决叫停各类小产权房。
购买小产（chǎn）权房有什（shí）么风险
毁约风险：如（rú）果房价上涨，出卖（mài）人毁约（yuē），从目前已有的案例来看，法（fǎ）院（yuàn）会支（zhī）持其（qí）合同无效请求，返还房屋（wū），退还购房（fáng）款（kuǎn），很难（nán）支（zhī）持购房人求（qiú）赔偿损失的请（qǐng）求。
政策风险：购房人与开发商签（qiān）订合同并交付房款后，如果相（xiàng）关部门整（zhěng）顿乡产权房的建设项（xiàng）目，可能就会导致部分项目停建（jiàn）甚至被强迫拆除。那么结果只能是购（gòu）房人找开发商索（suǒ）要（yào）购房（fáng）款，购房人就可能面临（lín）既（jì）无法取得房屋，又不能（néng）及时索回房款的尴尬境地。
拆迁风险（xiǎn）：购房后如果遇到国家征地（dì）拆（chāi）迁，购（gòu）房人并非合法的产权人（rén），所以其无（wú）法得到拆迁（qiān）补偿和安置。
其它风（fēng）险：购买小产权（quán）房（fáng）后，无法迁移户籍，无（wú）法抵押贷款，无（wú）法合法的变（biàn）现，涉及（jí）到相邻权侵害（hài），也很难获（huò）得（dé）法（fǎ）律（lǜ）保（bǎo）障（zhàng）救济。
另外，由于乡产权房（fáng）不受法律认可，也不用在房（fáng）管部门（mén）备（bèi）案，不在政府机构（gòu）监管范围（wéi）内，因此（cǐ）在使用房屋的过程中，如（rú）果遇到一些（xiē）房屋质量问题、公共设施维护（hù）问题，其救济途径也非常有限。
