中（zhōng）华人民（mín）共和国最高人民（mín）法院公告
　　《最高人民（mín）法院关（guān）于审理建（jiàn）筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员（yuán）会（huì）第1464次会议（yì）通过，现予公布，自（zì）2009年10月1日起施行。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年五月十四日（rì）　
　　为正（zhèng）确（què）审理建筑物区分所有权纠纷案（àn）件，依法保（bǎo）护当事（shì）人的合法权益（yì），根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合（hé）民（mín）事审（shěn）判实践，制定本解释。
　　第（dì）一（yī）条　依法登记取（qǔ）得或者（zhě）根据（jù）物权法第二（èr）章（zhāng）第（dì）三节（jiē）规定（dìng）取得建筑物专（zhuān）有部（bù）分所（suǒ）有权的人（rén），应当认定为物权法（fǎ）第（dì）六（liù）章所称的业主。
　　基于与建（jiàn）设单（dān）位之（zhī）间的（de）商品（pǐn）房买卖（mài）民（mín）事（shì）法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依（yī）法办理所有权登记的人，可以（yǐ）认定为物权（quán）法（fǎ）第六章所称的业主。
　　第（dì）二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位（wèi）等特（tè）定空（kōng）间（jiān），应当（dāng）认定为物权法第六章所称（chēng）的专有部分：
　　（一（yī））具（jù）有（yǒu）构造（zào）上的独立性，能（néng）够明确区分；
　　（二）具有利用上的（de）独立性（xìng），可以排他使用；
　　（三）能够登（dēng）记成为特定业主所有权的客（kè）体。
　　规（guī）划（huá）上专属于（yú）特（tè）定房屋，且建设单位销（xiāo）售（shòu）时已经根据规划列入该特定房（fáng）屋买卖合同中（zhōng）的露台等，应当认定为物权（quán）法第六（liù）章所称专有（yǒu）部分的组成部分。
　　本条第一款（kuǎn）所称房屋，包括整栋建筑物（wù）。
　　第（dì）三条　除法律、行政法规（guī）规定的共有部分外，建筑区划（huá）内的以下部分，也应当认定为物权法（fǎ）第六章（zhāng）所称的共（gòng）有部分：
　　（一）建筑（zhù）物的基础、承重结构、外（wài）墙、屋顶等（děng）基本结构部（bù）分，通道、楼梯、大堂等（děng）公（gōng）共通行部（bù）分，消（xiāo）防、公共（gòng）照明（míng）等附属设施（shī）、设备，避难层、设备层或（huò）者设备间等结构部分；
　　（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政（zhèng）公用部分或者其他权利人（rén）所有的（de）场所及设施（shī）等。
　　建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权（quán），但属（shǔ）于（yú）业主（zhǔ）专有的整栋建（jiàn）筑物的规划（huá）占（zhàn）地（dì）或者（zhě）城镇（zhèn）公共道路、绿地占地除（chú）外。
　　第四（sì）条　业主基（jī）于对住（zhù）宅、经营性用房等（děng）专有部分（fèn）特定使（shǐ）用功能的合（hé）理需要（yào），无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙（qiáng）面等共有部分的（de），不应认定为（wéi）侵权（quán）。但违反法（fǎ）律、法（fǎ）规、管理规约（yuē），损害他人合法权益的除外。
　　第五条　建设（shè）单位按照配置比（bǐ）例将车位（wèi）、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给（gěi）业主的，应当认定其（qí）行为符合物权法第七十四条第（dì）一款（kuǎn）有关“应当首先（xiān）满足业主的（de）需（xū）要”的规定。
　　前款所称配置比（bǐ）例是指规划确定的建（jiàn）筑区划内（nèi）规（guī）划（huá）用于停放（fàng）汽（qì）车的（de）车（chē）位、车（chē）库与房屋套数（shù）的（de）比例。
　　第六条　建筑区划内在（zài）规划用（yòng）于停放汽车的车（chē）位之外，占用业主共有道路或者其他（tā）场地增设的车位，应（yīng）当（dāng）认定为物权（quán）法（fǎ）第七十四条第三款所称的车位（wèi）。
　　第七条　改变共有部分的用途、利用共有部分（fèn）从事经营性活（huó）动、处分共有部（bù）分（fèn），以及业主大会依法决定或（huò）者管理规（guī）约依法（fǎ）确（què）定（dìng）应由（yóu）业（yè）主共（gòng）同决定的（de）事项，应（yīng）当认定为物权（quán）法第（dì）七十（shí）六（liù）条第（dì）一款第（dì）（七（qī））项规定的有关共有和共同管理权利（lì）的“其（qí）他重大事项”。
　　第八条（tiáo）　物权法第七十六（liù）条（tiáo）第二款和（hé）第八十（shí）条规定的专有部分面积（jī）和建筑物总（zǒng）面积，可以按照下列方法认（rèn）定（dìng）：
　　（一）专（zhuān）有部分面积，按照不（bú）动产登记簿记（jì）载的面积计算；尚未进行物权登（dēng）记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买（mǎi）卖合同记载的面积计算；
　　（二）建筑物总面积，按照（zhào）前项的（de）统计总和计算。
　　第（dì）九条　物权法第七十六条第（dì）二（èr）款（kuǎn）规定的业主人数和总人（rén）数，可以按照下列方（fāng）法（fǎ）认定：
　　（一）业（yè）主人（rén）数，按照专有部分的数量计算，一（yī）个专有（yǒu）部分按一人计（jì）算。但建设单（dān）位尚未出售和虽已出（chū）售但尚未交付的部（bù）分，以及（jí）同（tóng）一买（mǎi）受人拥（yōng）有一个以上（shàng）专有部分的，按一人计（jì）算；
　　（二）总人数，按照前（qián）项的统计（jì）总和计算（suàn）。
　　第十条（tiáo）　业（yè）主（zhǔ）将住宅改变为经营性（xìng）用房，未按照物（wù）权法第七十（shí）七条的（de）规定经（jīng）有（yǒu）利害关（guān）系的（de）业主同意（yì），有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险（xiǎn）、恢复（fù）原状或者（zhě）赔偿损失的，人民法（fǎ）院（yuàn）应（yīng）予支持（chí）。
　　将住宅改变为经营性用房的（de）业主（zhǔ）以（yǐ）多数有利害关系（xì）的业主（zhǔ）同意其行为进行抗辩的（de），人民法院不予支持。
　　第（dì）十一条　业主将住（zhù）宅改（gǎi）变为（wéi）经营性用房，本栋建（jiàn）筑物内的其他业主（zhǔ），应当认定为物权法（fǎ）第七十七条所称“有利害关系（xì）的业主”。建筑区划内，本（běn）栋建筑（zhù）物之外的业（yè）主，主张与自己有利（lì）害关（guān）系（xì）的，应证明其房屋价（jià）值、生活质量受到（dào）或者可能受（shòu）到不利影响。
　　第（dì）十（shí）二条　业主（zhǔ）以（yǐ）业（yè）主大会或者业（yè）主（zhǔ）委员会作出的决（jué）定侵（qīn）害其合法权益或者违反了法律规（guī）定的程序（xù）为由（yóu），依（yī）据（jù）物权（quán）法第七十（shí）八（bā）条第二款的规定请求人（rén）民法院撤（chè）销（xiāo）该决定的，应当（dāng）在知（zhī）道或（huò）者应当知道业主大会或者业主委员（yuán）会（huì）作出决定之日（rì）起一年（nián）内行（háng）使（shǐ）。
　　第十（shí）三条（tiáo）　业主请（qǐng）求公布、查阅（yuè）下列应当（dāng）向业主公开的情（qíng）况和资（zī）料的，人民法院应予（yǔ）支持：
　　（一）建筑物及其附属设（shè）施的维修资金的筹集（jí）、使（shǐ）用情况；
　　（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者（zhě）业主（zhǔ）委员会的（de）决定（dìng）及会（huì）议记录（lù）；
　　（三）物业服务合同、共有部（bù）分的使（shǐ）用和收益（yì）情况；
　　（四）建筑（zhù）区划内规划用于停（tíng）放（fàng）汽车的车位、车库的处分情况；
　　（五（wǔ））其他（tā）应（yīng）当向业主公开的情况和资料。
　　第十四条　建设单位或（huò）者其他（tā）行为人擅自占用、处（chù）分业（yè）主共有部分、改变其使用功能或者进行（háng）经营性活动，权利人（rén）请求排除妨害、恢（huī）复原状（zhuàng）、确（què）认处分行为（wéi）无效或（huò）者赔偿损失的，人民法院应予支持。
　　属于前款所称擅自进（jìn）行经营性活动的情形，权（quán）利（lì）人请求行为（wéi）人将（jiāng）扣除合理成本之后的收益（yì）用于（yú）补充（chōng）专项维（wéi）修资金或（huò）者业主共同决定的其他用途的，人民法院应（yīng）予（yǔ）支持。行为（wéi）人对成本的支（zhī）出及其合理（lǐ）性（xìng）承担举证责任。
　　第十五条　业主或者（zhě）其他行为人（rén）违反法（fǎ）律、法规、国家（jiā）相关强制性标准、管理规约（yuē），或者违（wéi）反业主大会、业主委员会依法作出的决（jué）定，实施下列行为的，可（kě）以认定为物权法第（dì）八十三条第二（èr）款所称（chēng）的（de）其他“损（sǔn）害他人合法权（quán）益的行（háng）为”：
　　（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使（shǐ）用（yòng）电力、燃气、消防设施，在建筑物（wù）内放置危险、放射性物品等危及（jí）建筑物安全或者妨碍建筑（zhù）物正常使（shǐ）用；
　　（二（èr））违（wéi）反规定（dìng）破坏、改变建（jiàn）筑物外墙（qiáng）面的形状、颜（yán）色等损害建筑物外（wài）观；
　　（三）违反规定进行房屋（wū）装饰装修；
　　（四）违章加（jiā）建、改建，侵占、挖掘公共通道、道（dào）路、场地或者其他共有（yǒu）部分。
　　第十六条　建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人（rén）等（děng）物业使用人的，参（cān）照本解释处理（lǐ）。
　　专有（yǒu）部分的承（chéng）租（zū）人（rén）、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以（yǐ）及（jí）其与业主的约（yuē）定，享有相应权利，承担相（xiàng）应义（yì）务。
　　第十七条　本解释（shì）所称建（jiàn）设单位，包（bāo）括包销期满（mǎn），按照包（bāo）销（xiāo）合同约定的包（bāo）销价格购买尚未销售的物业后，以自己名（míng）义对外（wài）销售的包（bāo）销（xiāo）人。
　　第十八（bā）条（tiáo）　人民法院审理（lǐ）建筑物（wù）区分（fèn）所（suǒ）有权案件中，涉及有关物（wù）权归属（shǔ）争（zhēng）议的，应当（dāng）以（yǐ）法律、行政法规为依据。
　　第十九条（tiáo）　本解释自2009年10月（yuè）1日起施行。
　　因物权法施行后实施的（de）行（háng）为引起的建筑物区（qū）分所有权纠纷（fēn）案件，适用（yòng）本解释。
　　本解释（shì）施（shī）行前已经终审（shěn），本（běn）解（jiě）释施行（háng）后当事人（rén）申请再审或者按照审判监督程（chéng）序决定再审的案件，不（bú）适用本解释